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深一度 | 世茂:剥离物业单独上市,物管行业再迎亿级玩家

2020-03-31 16:17:17

来源:凤凰网奇点商业

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3月30日,世茂房地产(以下简称世茂)于线上召开了2019年度业绩发布会。在此次发布会上,世茂集团董事局副主席、总裁许世坛表示在未来两三年内要将自身的物业和酒店板块独立拆分上市,其物业板块上市速度要更快。

实际上,早在2019年8月,世茂物业就更名为世茂服务,并透露计划于2021年上市,上市地点并没有明确,将在A股或H股中选择。

如果放在当前的时代背景下,世茂此次拆分物业板块上市并非什么新鲜事迹,如同诸多房地产开发商一样,更多是顺应物业板块上市的浪潮趋势。

据不完全统计,从2014年到2017年,基本上每年只有1~2家物业公司上市。2018年节奏突然加快,全年共有5家物业公司分拆上市,其中有4家成功登陆港股。2019年,物业公司分拆上市潮仍在继续。截至目前,共有滨江服务、奥园健康、鑫苑物业、蓝光嘉宝等物业公司成功赴港上市,另有不少物业公司已递交上市申请书,处于排队审核阶段。

对此,知名地产分析师严跃进表示,当下房企已经由单纯的房地产开发向复合型转变,物业作为持有型的资产,上市融资将会有效解决其资金短缺的问题。同时近些年来上市门槛较低,成功上市的物业较多,也会刺激进行世茂服务上市。

从数据上看,2019年世茂实现收入约为1115.17亿元,约94.4%的收入来自物业销售,另有5.6%的收入来自酒店经营、商业运营、物业管理收入及其他业务。其中,酒店经营收入由2018年的19.08亿元增加约9.9%至2019年的20.97亿元,商业运营收入约为14.28亿元,增幅为30.9%,物业管理收入及其他由2018年的16.07亿元增加约68.1% 至2019年的27.01亿元。

在增速上,不难看出物业管理板块远远将其他板块甩在了身后,而这其中自然与世茂去年接二连三的并购有关。在2019年年初,世茂接连收购泰禾多个项目拉开序幕,并于半年内接盘明发、万通、粤泰的18个项目,涉及资金达191.54亿元。12月底,世茂与东方资产、信达等吞下福晟旗下地产平台,涉及规模或达千亿,成为年内地产圈最大收购案。

对于单个的项目短时间消化并不困难,但吃下福晟这样一个大体量的房企而言,如何合理消化就成了世茂必须要面对的事情。因此,将各个项目的物业管理板块剥离出来结合自身所持资产打造专业的物管公司就成了一石二鸟的选择。

回归物业管理本身,对于物业管理行业而言,规模先行是基本,即便是龙头企业也还在不遗余力扩大管理规模。其中,彩生活、碧桂园服务、绿城服务、雅生活等在管面积均已步入亿级的水平。

有研究指出,资本市场对物业服务企业的投资依据主要为规模庞大、盈利能力强、成长性高三个方面。未来,物业服务企业应持续扩大管理规模,延伸多元增值服务以提升盈利空间,保障业绩可持续增长,进而实现更高资本溢价。

因此自身物业规模就成了决定房企剥离物管板块上市的一个需要考虑的核心命题。此前物业行业便认为,规模效应下其中一个表现就是行业集中度在提升,物业公司分化开始加剧,所谓强者俞强,马太效应将越来越明显的显现,如同房地产千亿门槛一般,物业大中小型公司之间的门槛也会出现。

根据世茂的年报数据显示,截至2019年12月31日,世茂服务已签约面积逾1亿平方米。

因此单纯从1亿的规模而言,世茂服务已经成为了国内物业板块第一梯队的竞争者,已经成功跨入到了大型物业公司的梯队。不难预测在未来拆分上市后,其自身将会进一步在规模上发力。

在服务质量上,世茂服务也表现较为良好。根据世茂的年报显示,2019年世茂服务在业界获得高度评价,荣获“中国物业服务百强企业榜单Top 17”、“2019中国特色物业服务领先企业”、“中国蓝筹物业企业”等多项殊荣。

不过和当下物业行业整体现状一样,虽然在年报上并未披露,但人工成本上升,传统物业管理费收入下降也同样困扰着世茂服务。

由于物业管理服务的主要营收都来自最基础的“物业费”,要提升营收也主要是从两个方面:增加在管面积、提高单位面积的物业管理费。但是伴随着近些年来人工成本上升,传统物业管理费收入下降已经成为整个行业避不开的话题。因此,越来越多的物业公司开始探索社区增值服务,对冲基础服务的成本上升、提价困难的问题。

虽然在年报中,世茂并未专门提起自身的物业收入明细,但也不难从之言片语中发现世茂也在进行增值服务,提升自身毛利率的尝试。年报表示,物业管理业务方面,物业服务品牌正式焕新升级为“世茂服务”,并以“美好生活智造者”的全新品牌亮相,不断拓宽服务边界、深化用户服务概念。并且,创新构建“OceanX世茂深蓝服务系统”,为业主和用户带来质量生活与智能服务升级体验。

对此严跃进认为,近两年来世茂在酒店和物业板块上的表现都非常优秀,其业绩表现良好。物业板块单独上市不仅有助于其自身资产得到进一步优化,促进其物业板块的发展,也会同时助于母公司自身的增值,因此对其单独上市持乐观的态度。

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